Vragen en antwoorden huurverhoging

(De HBV De Sleutel geeft antwoorden op een aantal vragen over het onderwerp huur. Aan de antwoorden kunnen geen rechten worden ontleend.)

HBV De Sleutel

De Sleutel geeft advies aan de woningcorporatie De Goede Woning over de jaarlijks voorgestelde huurverhoging. De Goede Woning hoeft het advies niet over te nemen maar zal dan wel (zwaarwegende) argumenten moeten aanvoeren.

Huursombenadering

Per 1 januari 2017 is het huurbeleid gewijzigd, er geldt dan een huursombenadering. Deze huursombenadering is opgenomen in de nieuwe woningwet van 2015 (artikel 54). Wat houdt dat precies in en voor welke woningen geldt die wel en niet? Bij de huursombenadering krijgt niet elke woning dezelfde huurverhoging. De stijging van de gemiddelde huur mag voor alle woningen van de corporatie bij elkaar, niet meer zijn dan inflatie plus   1 %. De huursom (het totaal aan huurinkomsten) wordt bepaald voor een periode van 1 jaar. Uitzonderingen: In een aantal gevallen telt de huurprijs van woningen niet in de huursom mee. Namelijk bij:

• Woningen die een huurverhoging krijgen door woningverbetering, als de woningverbetering maximaal een jaar voor de desbetreffende huurverhoging afgerond is.
• Woningen die niet vanaf 1 januari en op 1 januari van het volgende jaar in eigendom waren van de corporatie (bijvoorbeeld door tussentijdse aankoop, nieuwbouw, verkoop of sloop).
• Woningen die niet vanaf 1 januari óf op 1 januari van het volgende jaar zijn verhuurd (bijvoorbeeld door leegstand).
• Onzelfstandige woonruimten.
• Woningen die vanaf 1 januari een geliberaliseerd contract hebben.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Corporaties kunnen uw inkomen toetsen om – wanneer u boven de vastgestelde inkomensgrens zit – een inkomensafhankelijke huurverhoging op te leggen.

Maximale huur

Het woningwaarderingsstelsel (WWS = aantal punten van de woning) bepaalt de hoogte van de huurprijs. Dit is de maximale huur die De Goede Woning kan vragen.

Streefhuur

Meestal liggen de huurprijzen lager dan de maximale huur. De Goede Woning stelt voor een woning de daadwerkelijke (kale) huur vast. Dit is een percentage – meestal rond de 83% – van de maximale huur. Dit wordt de streef- of beleidshuur genoemd. Om beleidsreden kan De Goede Woning de huurprijs aftoppen (d.w.z. de huur lager houden dan de streefhuur). Bijv. als het totaal aantal woningen qua huurprijs niet meer voldoet aan de gewenste huurprijsindeling (20% laag, 60% midden en 20% hogere huren) waardoor het zgn. passend toewijzen in de knel komt. Passend toewijzen is een overheidsmaatregel (wet) die de corporaties dwingt om de woningzoekende een woning aan te bieden die past bij het inkomen.  Voor woningen met een maximale huurprijs boven de € 710,68 (vrije sector) geldt de maximale grens niet, de verhuurder mag dan zelf bepalen wat de huur is.

Meer vragen?

Heeft u meer vragen over dit onderwerp, dan verwijzen wij u naar de website van De Goede Woning waar actuele informatie wordt gegeven over allerlei vragen die te maken hebben met het onderwerp huurverhoging.

PROCEDURES (NIVEAUS) KLACHT: 

• De Goede Woning (DGW)
• Geschillencommissie (GC)
• Commissie AedesCode
• Huurcommissie (HC)
• Rechtbank

De Goede Woning heeft ongeveer 8000 woningen. In nagenoeg alle gevallen loopt de communicatie tussen de huurder en De Goede Woning zonder problemen. Echter, het kan ook wel eens niet goed gaan en dat er – nadat u al (verschillende keren) daarover contact heeft gehad met De Goede Woning – er toch meningsverschil blijft tussen u en de verhuurder. In dat geval zijn er verschillende wegen om alsnog tot een oplossing te komen.

Hieronder vindt u de mogelijkheden die u (stapsgewijs) als huurder kunt bewandelen om alsnog tot een oplossing van uw klacht te komen. Daarbij zult u eerst De Goede Woning moeten benaderen. Als dat niet het gewenste resultaat oplevert kunt u de Geschillencommissie benaderen etc., etc.

De Goede Woning:

Wooncorporatie De Goede Woning
Postbus 468
7300 AL Apeldoorn

In eerste instantie worden klachten gemeld bij DGW.

Procedure:

• binnen 30 dagen melden aan DGW mondeling of per brief
• binnen 30 dagen antwoord DGW

Het is verstandig om uw klacht in afschrift te sturen aan De Sleutel. De Sleutel is weliswaar nooit partij bij een klacht tussen de huurder en verhuurder maar kan de huurder wel begeleiden en adviseren.

Als DGW de klacht niet naar uw tevredenheid oplost is er een “geschil” tussen u en DGW.

De Geschillencommissie:

Secretariaat Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek
Postbus 68, 7250 AB Vorden
E-mailadres: klac.stedendriehoek@gmail.com

Er kunnen zich situaties voordoen waarin de huurder en De Goede Woning er samen niet uitkomen. Er is dan een geschil tussen de huurder en verhuurder. Het is dan mogelijk om het geschil voor te leggen aan de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (KLAC) waar naast andere corporaties ook De Goede Woning sinds juli 2017 bij is aangesloten. De KLAC is een onafhankelijke partij en onderzoekt of het geschil gegrond is, voldoet aan de voorwaarden en of ze gerechtigd is om hierover advies uit te brengen. 

Hoe u een klacht indient bij de KLAC, aan welke voorwaarden u moet voldoen en hoe de procedure verloopt vindt u in de folder van de KLAC. 

AedesCode

De Commissie AedesCode
Postbus 704
1200 AS Hilversum

Aedes is de overkoepelende brancheorganisatie voor woningcorporaties. DGW is lid van deze organisatie. In de AedesCode hebben de woningcorporaties vastgelegd waar zij voor staan en waarop zij kunnen worden aangesproken. Het gaat daarbij om de kwaliteit van wonen en leven die corporaties bieden. Door middel van de AedesCode waarborgen corporaties effectief toezicht, een transparante inrichting van de organisatie, een voortdurende dialoog met belanghouders in hun omgeving en een zorgvuldige omgang met hun klanten. De leden van Aedes verantwoorden zich hierover actief. Ieder die hierbij een redelijk en direct belang heeft, kan indien hij van oordeel is dat een corporatie (in uw geval DGW)  niet voldoet aan het in de AedesCode bepaalde, zich wenden tot de Commissie AedesCode. Ook als de GC van de DGW de klacht niet in behandeling neemt of als u meer dan drie maanden moet wachten op een uitspraak, kunt u daarover een klacht indienen bij de Commissie AedesCode.

De Commissie AedesCode beoordeelt in beginsel niet de daadwerkelijke inhoud van de klacht maar spreekt zich uit over de vraag of DGW de juiste procedures heeft gevolgd en zich heeft gehouden aan de gedragscode voor woningcorporaties: de AedesCode. Op basis van de uitspraak van de Commissie AedesCode beziet het bestuur van Aedes of aan het handelen van DGW in strijd met de AedesCode (verenigingsrechtelijke) sancties zijn verbonden. Het bestuur van Aedes kan dan hiertoe besluiten.

Procedure:

• na ontvangst van het voorgeschreven (via de internetsite te downloaden) klachtenformulier laat de Commissie AedesCode zo snel mogelijk weten of zij deze in behandeling neemt of terug verwijst naar de GC
• wordt de klacht door de Commissie AedesCode zelf in behandeling genomen, dan stelt de Commissie AedesCode de klager en DGW in de gelegenheid schriftelijk de standpunten kenbaar te maken
• de Commissie AedesCode doet schriftelijk uitspraak. De klacht kan gegrond of ongegrond worden verklaard. Ook kan de Commissie AedesCode adviseren tot bemiddeling door een deskundige. De schriftelijke uitspraak wordt naar beide partijen gestuurd. Uitspraken van de Commissie AedesCode naar aanleiding van een klacht zijn openbaar

Huurcommissie

Huurcommissie
Postbus 16495
2500 BL Den Haag

De huurcommissie is een onafhankelijke instantie die alleen klachten over de huurprijs behandelt. Tevens bemiddelt de huurcommissie bij onenigheid tussen huurder en verhuurder over huuraanpassingen of bepalingen in de huurovereenkomst. De huurcommissie beoordeelt of bezwaar van een huurder tegen een huurverhoging terecht is en zal tevens hierover een uitspraak doen. Een uitspraak van de huurcommissie is bindend voor beide partijen. Mocht een van beide partijen het niet eens zijn met deze uitspraak dan kan er binnen twee maanden bezwaar worden aangetekend bij de kantonrechter

De volgende procedures kunnen bij de Huurcommissie worden gestart door de huurder:

• all-in prijs
• de hoogte van de huurprijs in het eerste half jaar
• huurverlaging
• huurverhoging
• woningverbetering en huurprijs
• onderhoud en huurprijs
• servicekosten en huurprijs – maandelijks voorschot
• servicekosten en huurprijs – eindafrekening

Procedure:

• voor het starten van een procedure zijn formulieren beschikbaar
• voordat de Huurcommissie een verzoek inhoudelijk in behandeling neemt, betaalt de indiener van het verzoek een voorschot op de leges (€ 25,00)
• de Huurcommissie doet uitspraak op het verzoek en bepaalt wie van de partijen in het gelijk wordt gesteld
• stelt de Huurcommissie de indiener van het verzoek in het gelijk? Dan krijgt hij de betaalde leges na de uitspraak van de Huurcommissie terug. Wordt de indiener in het ongelijk gesteld, dan krijgt hij het geld niet terug en is de niet-verzoekende partij geen leges verschuldigd
• stelt de Huurcommissie de indiener van het verzoek gedeeltelijk in het gelijk? Dan krijgt hij de betaalde leges gedeeltelijk terug. De niet-verzoekende partij moet dan alsnog gedeeltelijk de leges betalen
• wordt de niet-verzoekende partij in het ongelijk gesteld? Dan worden de leges namens de Huurcommissie door het Centraal Justitieel Incassobureau (CJIB) geïnd. De verliezende partij ontvangt hiervoor een brief met acceptgirokaart van het CJIB

Rechtbank

Als de huurder en verhuurder het oneens blijven over de huur, kan de huurder een procedure bij de kantonrechter starten. Met een dagvaardingsprocedure wordt aan de rechter gevraagd of hij een beslissing wil nemen over een uitspraak van de Huurcommissie. Zo’n procedure moet binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de Huurcommissie worden gestart. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend tenzij huurder of verhuurder zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak tot de kantonrechter wendt. Het is raadzaam juridisch advies in te winnen bij het starten van een dagvaardingsprocedure.

Positie De Sleutel t.a.v. een klacht

Een klacht is primair een individuele aangelegenheid tussen huurder en DGW. DS kan hierbij begeleiden/adviseren, maar is nimmer partij. DS kan wanneer er sprake is van een zeer schrijnend geval of van een zekere collectiviteit informatie inwinnen bij DGW.

Procedure:

• DS ontvangt de klacht
• de BC waaronder de klager is ingedeeld wordt gevraagd de begeleiding over te nemen.
• de betreffende BC begeleidt de klager en informeert het DB elke 2 maanden en na beëindiging van de klachtbegeleiding.

Huurtoeslag.

Huurtoeslag is een tegemoetkoming van de overheid. De huurtoeslag zorgt ervoor dat u in verhouding niet te veel huur betaalt. Om ervoor in aanmerking te komen, mag de huur niet te hoog zijn en het inkomen en vermogen niet boven een bepaalde grens uitkomen. Of u huurtoeslag krijgt is dus afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Huurtoeslag is een voorlopige toeslag die vooruit wordt betaald. Pas in het volgende jaar wordt door de belastingdienst bekeken of het bedrag van de door u ontvangen huurtoeslag, juist was. Als dat niet het geval is moet u (deels) terugbetalen of ontvangt u meer toeslag.

Huurders van een zelfstandige woning die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen, kunnen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Een zelfstandige woning heeft een eigen voordeur. Daarom komen kamerbewoners vaak niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Huurtoeslag vraagt u aan bij de Belastingdienst, via Mijn toeslagen. U kunt ook gratis bellen met de Belastingdienst: 0800-0543. 

Passend toewijzen.

Het toewijzen van woningen verandert, wat betekent dat voor u?

Vanaf 1 januari 2016 gelden nieuwe wettelijke regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Dat zijn de woningen met een huurprijs tot €710, 68 per maand. De corporatie moet ervoor zorgen dat de hoogte van uw huur aansluit bij de hoogte van uw inkomen en uw gezinsgrootte. Per 1 december kunt u daarom niet meer op alle woningen reageren.

Wat betekent dit in de praktijk?

Deze nieuwe regel heeft gevolgen als u:

• alleenstaand bent en een inkomen heeft tot € 22.100, dan mag u alleen nog reageren op woningen met een huur tot € 586,68 en niet op duurdere woningen
• een tweepersoonshuishouden heeft en een inkomen heeft tot € 30.000,dan mag u alleen nog reageren op woningen met een huur tot € 586,68 en niet op duurdere woningen
• een drie of meer persoonshuishouden heeft en een inkomen heeft tot           € 30.000, dan mag u alleen nog reageren op woningen met een huur tot    € 628,76 en niet op duurdere woningen
• een inkomen heeft boven de huurtoeslaggrens, maar onder de € 35.739. Dan mag u alleen nog reageren op woningen met een huur vanaf € 586,68
• een inkomen heeft tussen de € 35.739 en € 39.874,-. U kunt dan gaan reageren op de  woningen met een huurprijs vanaf € 628,76. Een beperkt deel van deze vrijkomende woningen is namelijk ook voor u toegankelijk geworden.

Heeft u een inkomen boven de € 39.874?

Dan komt u niet in aanmerking voor huurwoningen met een huurprijs onder de € 710,68 per maand.

Actuele inkomensgegevens en gezinsgrootte

Het is het belangrijk dat de gegevens van uw inschrijving bij Woonkeus Stedendriehoek actueel zijn. Zodra er veranderingen in uw inkomen of de samenstelling van uw gezin zijn, pas dit dan direct aan. Dat voorkomt teleurstellingen achteraf. De gegevens worden bij de toewijzing van een woning gecontroleerd. Als deze dan niet blijken te kloppen kan de toewijzing niet doorgaan. U kunt uw gegevens controleren en aanpassen via Mijn gegevens op de website van Woonkeus Stedendriehoek.

Om te controleren wat uw inkomen is, moet u beschikken over een Inkomensverklaring. Bij de Belastingdienst (0800-0543) kunt u deze Inkomensverklaring opvragen.

Passend aanbod op Woonkeus Stedendriehoek
Als u bent ingelogd op de website van Woonkeus Stedendriehoek, dan kunt u onder ‘passend aanbod’ de woningen zien waarvoor u in aanmerking komt. Het passend aanbod is afgestemd op uw persoonlijke gegevens (en uw ingevulde zoekprofiel). Wist u dat u ook per e-mail de passende woningen kunt ontvangen via het zogenaamde ‘tipbericht’? Dit kunt u aangeven in uw zoekprofiel.

Woningwet
Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan.  Met deze wet is de positie van de Huurdersbelangenvereniging versterkt o.a. door:

• de status van een volwaardige partij toe te kennen aan de Huurdersbelangenvereniging bij het driehoeksoverleg tussen de Gemeente, Wooncorporatie en de Huurdersbelangenvereniging bij het tot stand komen van de Prestatieafspraken
• het verkrijgen van instemmingsrecht bij fusie en verbindingen
• het recht om tenminste 1/3 van het aantal leden van de Raad van Bestuur voor te dragen
• de financiering van de Huurdersbelangenvereniging door de Wooncorporatie beter vast te leggen
• wanneer gewenst, een professionele ondersteuner op kosten van de Wooncorporatie in te huren

Alle huurders lid
Daarnaast is als gevolg van de Woningwet waarin is aangegeven dat een Huurdersbelangenvereniging  alle huurders van haar corporatie vertegenwoordigt, besloten dat  vanaf 1 juli 2016 alle huurders lid zijn van de HBV De Sleutel, tenzij de huurder aangeeft geen lid te willen zijn. Hiervoor moest het lidmaatschap contributievrij worden.

Samenwerking
De wooncorporatie De Goede Woning en de HBV De Sleutel hebben in een samenwerkingsovereenkomst vastgelegd hoe ze met elkaar omgaan, hoe de communicatie verloopt en welke invloed de HBV De Sleutel heeft op het beleid van De Goede Woning.