Huur

HBV De Sleutel

De Sleutel geeft advies aan de woningcorporatie De Goede Woning (DGW) over de jaarlijks voorgestelde huurverhoging. De Goede Woning hoeft het advies niet over te nemen, maar zal  daarvoor dan wel (zwaarwegende) argumenten moeten aanvoeren.

Huursombenadering

Per 1 januari 2017 is het huurbeleid gewijzigd, sindsdien geldt een huursombenadering. Deze huursombenadering is opgenomen in de nieuwe woningwet van 2015 (artikel 54). Wat houdt dat precies in en voor welke woningen geldt die wel en niet? Bij de huursombenadering krijgt niet elke woning dezelfde huurverhoging. Globaal: de stijging van de huur van alle woningen van de corporatie bij elkaar, mag niet meer zijn dan inflatie plus1%. De huursom (het totaal aan huurinkomsten) wordt bepaald voor een periode van 1 jaar.
Inkomensafhankelijke huurverhoging

Corporatiewoningen zijn bedoeld voor huurders die te weinig inkomen hebben om in de vrije sector te huren of niet willen/kunnen kopen (de zgn. doelgroep). De overheid heeft bepaald dat wanneer u te veel inkomen heeft om een sociale huurwoning te huren en dus niet behoort tot de doelgroep, u een hogere huurverhoging mag krijgen dan de huurders die wel vallen in de doelgroep. Corporaties kunnen uw inkomen toetsen om – wanneer u boven de vastgestelde inkomensgrens zit – een inkomensafhankelijke huurverhoging op te leggen.

Maximale huur

Het woningwaarderingsstelsel (WWS = aantal punten van de woning) bepaalt de hoogte van de huurprijs. Dit is de maximale huur die De Goede Woning kan vragen.

Streefhuur

Meestal liggen de huurprijzen lager dan de maximale huur. De Goede Woning stelt voor een woning de daadwerkelijke (kale) huur vast. Dit is een percentage – meestal rond de 83% – van de maximale huur, dit wordt de streef- of beleidshuur genoemd. Om beleidsredenen kan De Goede Woning de huurprijs aftoppen (d.w.z. de huur lager houden dan de streefhuur). Bijv. als het totaal aantal woningen qua huurprijs niet meer voldoet aan de gewenste huurprijsindeling (60% laag, 20% midden en 20% hogere huren) waardoor het zgn. passend toewijzen in de knel komt. Passend toewijzen is een overheidsmaatregel (wet) die de corporaties dwingt om de woningzoekende een woning aan te bieden die past bij het inkomen. Voor woningen in de vrije sector geldt de maximale grens niet, de verhuurder mag dan zelf bepalen wat de huur is.

De huurprijs op het moment van ondertekening van het huurcontract bepaalt of de woning een sociale huurwoning of een vrije sector woning is. Het kantelpunt wordt elk jaar door de overheid vastgesteld.

Huurtoeslag.

Huurtoeslag is een tegemoetkoming van de overheid. De huurtoeslag zorgt ervoor dat u in verhouding tot uw inkomen niet te veel huur betaalt. Om hiervoor in aanmerking te komen zijn door de overheid een aantal regels vastgesteld. Zo mag de huur niet te hoog zijn en het inkomen en vermogen niet boven een bepaalde grens uitkomen. Of u huurtoeslag krijgt is dus afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Huurtoeslag is een voorlopige toeslag die vooruit wordt betaald. Pas in het volgende jaar wordt door de belastingdienst bekeken of hoogte van de door u ontvangen huurtoeslag, juist was. Als dat niet het geval is moet u (deels) terugbetalen of ontvangt u meer toeslag.

Informatie en het aanvragen van een huurtoeslag kan via de website van de belastingdienst (https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/huurtoeslag/huurtoeslag). U kunt ook gratis bellen met de Belastingdienst: 0800-0543.

Meer vragen?

Heeft u meer vragen over dit onderwerp, dan verwijzen wij u naar de website van:

De Goede Woning (https://www.degoedewoning.nl/) of als u een woning zoekt naar de website van

• Woonkeus Stedendriehoek (https://www.woonkeus-stedendriehoek.nl/)

Klacht

1. Dit is niet een reparatieverzoek!

 De Goede Woning heeft ongeveer 8000 woningen. In nagenoeg alle gevallen loopt de communicatie tussen de huurder en De Goede Woning zonder problemen. Echter, het kan ook wel eens niet goed gaan en dat – nadat u al (verschillende keren)  contact heeft gehad met De Goede Woning – er toch meningsverschil blijft tussen u en de verhuurder. In dat geval zijn er verschillende wegen om tot een oplossing te komen.

Hieronder vindt u de mogelijkheden die u (stapsgewijs) als huurder kunt bewandelen om alsnog tot een oplossing van uw klacht te komen. Daarbij zult u eerst De Goede Woning moeten benaderen.

De Goede Woning:

Wooncorporatie De Goede Woning
Postbus 468
7300 AL Apeldoorn

In eerste instantie worden klachten gemeld bij DGW.

Procedure:

• binnen 30 dagen melden aan DGW, per email of per brief
• binnen 30 dagen antwoord DGW

Het is verstandig om uw klacht in afschrift (bij email cc) te sturen aan De Sleutel. De Sleutel is weliswaar bij een klacht tussen de huurder en verhuurder nooit partij, maar kan de klachtafhandeling bewaken en de huurder, zo gewenst, begeleiden en adviseren.

Er kunnen zich situaties voordoen waarin de huurder en DGW er samen niet uitkomen. Er is dan een geschil tussen de huurder en verhuurder. Het is dan mogelijk om het geschil voor te leggen aan de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (KLAC) waar naast andere corporaties ook DGW sinds juli 2017 bij is aangesloten. De KLAC is een onafhankelijke partij en onderzoekt of het geschil gegrond is, voldoet aan de voorwaarden en of KLAC gerechtigd is om hierover advies uit te brengen.

Hoe u een klacht indient bij de KLAC, aan welke voorwaarden u moet voldoen en hoe de procedure verloopt vindt u in de folder van de KLAC.

De Klachtencommissie

Secretariaat Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek
Postbus 68, 7250 AB Vorden
E-mailadres: klac.stedendriehoek@gmail.com

De huurcommissie is een onafhankelijke instantie die alleen klachten over de huurprijs behandelt. Tevens bemiddelt de huurcommissie bij onenigheid tussen huurder en verhuurder over huuraanpassingen of bepalingen in de huurovereenkomst. De huurcommissie beoordeelt of bezwaar van een huurder tegen een huurverhoging terecht is en zal tevens hierover een uitspraak doen. Een uitspraak van de huurcommissie is bindend voor beide partijen. Mocht een van beide partijen het niet eens zijn met deze uitspraak dan kan er binnen twee maanden bezwaar worden aangetekend bij de kantonrechter.

Alle  informatie over de Huurcommissie vindt u op hun website: https://www.huurcommissie.nl/

Huurcommissie

Huurcommissie
Postbus 16495
2500 BL Den Haag

Rechtbank

Als de huurder en verhuurder het oneens blijven over de huur, kan de huurder een procedure bij de kantonrechter starten. Met een dagvaardingsprocedure wordt aan de rechter gevraagd of hij een beslissing wil nemen over een uitspraak van de Huurcommissie. Zo’n procedure moet binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de Huurcommissie worden gestart. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend tenzij huurder of verhuurder zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak tot de kantonrechter wendt. Het is raadzaam juridisch advies in te winnen bij het starten van een dagvaardingsprocedure.

Positie De Sleutel t.a.v. een klacht

Een klacht is primair een individuele aangelegenheid tussen huurder en DGW. DS kan de klachtafhandeling bewaken en hierbij de klager begeleiden/adviseren, maar is nimmer partij.

Alle huurders lid

In de Woningwet  is aangegeven dat een Huurdersbelangenvereniging alle huurders van haar corporatie vertegenwoordigt. Daarom zijn alle huurders van DGW automatisch lid van de HBV De Sleutel, tenzij de huurder aangeeft geen lid te willen zijn. Hiervoor moest het lidmaatschap contributie vrij word